「不動産投資」に興味のある方…また、やるべきかどうか…と検討中の方にとって…
不動産投資のメリット・デメリットはとても気になるところですよね？
セミナーや資料請求などでは、基本的にメリット性の強い情報を提供してきます。
ですが「投資」と呼ばれるものに「ノーリスク」なものはありません。
本記事では、不動産投資のメリット・デメリットをすべてご紹介していきます。
不動産投資に向いている人の特徴についても解説していますので、最後までじっくりとお読みください。
【初級編】不動産投資デメリット：やる前に要確認
まずは不動産投資におけるデメリットからご紹介です。
ただデメリットというよりも、これが「不動産投資の現状」だとしっかりと受け止めることが重要です。
投資判断はその後からでも決して遅くありません。
まずはデメリット・現状についてしっかりと理解していきましょう。
1.借金をして始めることが多い
マンションの購入にせよ、一戸建ての購入にせよ…
「不動産投資」は元本がとても大きいため、不動産を買い取るためにほとんどの場合が借入（借金）をしなければなりません。
もちろん、借入前に投資利回りを考え、返済シミュレーションなどを十分にした上で、投資先として妥当かどうか…
を管理会社や仲介業者と一緒に決めていくことになりますので、一人で悩む必要はありません。
例えば…
中古マンションの区分（1個室だけ）でも、最低で1,000万円は必要になりますし…
新築（築年数の浅い）マンション1棟となれば、数億円…といった物件も。
あなたの自己資金や、サラリーマンとしての年収などをトータル的に試算して、あなたに合った不動産投資を始めることが重要です。
2.すぐに現金化できない
不動産投資は数ある投資の中でも、「現金化」に時間が掛かってしまう投資先です。
株式投資やFXなどの場合は、売りたくなったらスグに現金化が（出金も）可能です。
しかし、不動産の場合、新しい買い手が付くまでは現金化できずに待機となりますし…
例え、買い手がついたとしても、その買い手の借入などがうまくいかないと話が流れてしまうことも…。
急ぎで現金が必要な時にしばらく買い手が付かない時は、値下げを止むなくされる場合もあります。
ただ不動産は、株やFXのように、頻繁に売買するような資産ではありませんので…
売買するタイミングや期間などを、管理会社や仲介業者としっかりとした計画した上で進めていけば、そこまでのリスクには感じないでしょう。
3.気軽に始めにくい投資
株やFX、仮想通貨、投資信託など…最近ではスマホアプリなどでも簡単に取引・資産運用できる時代となりました。
奥さんに内緒で…会社に内緒で…といった具合に、気軽な感覚で始めることも簡単です。
しかし、不動産投資の場合、抱える借金の大きさもあるため…
家族の理解や協力は必須…と言えるでしょう。
一緒にセミナーに参加したり、資料請求を一緒に見るなど…
家族と一緒に取り組む必要がありますので、なかなか一人で気軽に始められる投資ではありません。
4.不動産価値の上下は覚悟しよう
これはどの投資にも言えることですが…
株やFXと比べて安定性が高いと言われている不動産投資でも、土地や建物の価値は常に上下します。
例えば…
東京オリンピックや万博のような大きなイベントが開かれたり…
近くに新幹線やリニアなどの駅ができると、その周辺土地価格は高騰します。
また、地震や台風などの被害にあった地域などは、極端に値を下げたりします。
こういった上下は、ある程度予測できるものと、まったく予測できないもの…とがありますので…
不動産投資の際は、こういった知識も必要になってきます。
もちろん、こういった情報は常に管理会社や仲介業者が握っていますので、自分一人で悩むことは基本的にありませんが…
ご自身でもある程度は勉強する必要はあるでしょう。
5.不動産に関してのある程度の知識が必要
不動産投資は、株やFXのように、スマホアプリでポチポチ…
ただどこかに資産を預けているだけで勝手に増える…
といった類の投資ではありません。
- 土地の評価計算
- 建物の構造
- 耐用年数
- 減価償却
- 確定申告
- 税金・節税対策
- 返済計画
- 借入申請 など…
軽く例を挙げるだけでも、これだけの知識量は必要になってきます。
巷で流行っている不動産投資系の詐欺は、こういった情報を知らない人をターゲットにしている場合が多く…
ただ、謳い文句に受け身になっているだけでは、良いカモにされてしまう可能性があります。
ですが、これはどの投資にも言えること。
やはりそれなりの収入・利益を得たいのであれば、勉強は不可欠と言えるでしょう。
6.他の投資よりも税率が高い
例えば、株やFXでの税金は「得た利益の20％」が税率となります。
これは一律の税率ですので…
例え1万円の利益でも…1億円の利益が出たとしても…その分の20％の税金で済みます。
しかし、不動産投資の場合は…
- 購入時：不動産取得税
- 所有時：固定資産税・都市計画税・所得税
- 売却時：譲渡所得税
が課税される上に、株やFXのように一律ではなく、それぞれに税率が変わってきます。
詳しく言えば、確定申告の際に「減価償却」という控除項目で差し引いたりもできますが…
単純に家賃分がすべて利益になる…とは安易に考えないようにしましょう。
【実践編】不動産投資デメリット：やってからも意外と大変
ここからは、不動産投資でも、実際にやり始めてからのリスク（デメリット）について掘り下げていきましょう。
1.空室が続くかもしれない
不動産投資といえば、家賃収入も多くの割合を占めます。
入居者が長期間いなかったりすると、その分の家賃収入を得ることができませんよね。
月々の収入が減るということは、不動産購入時のローンにも影響が出てくる可能性があります。
不動産投資を始めるに当たって目ぼしい物件が見つかった時は…
しっかりと何日もかけて下見をし、通行量や周辺の情報、入居率や退去率についても徹底的に調べておく必要があります。
2.家賃の値下げは致命的
空室が続くと、その空室を埋めるために、家賃や管理費を下げざるを得ないことにもなりかねません。
しかし、一度下げた家賃は、リノベーションや建て替えなどの大きなイベントがない限り、なかなか上げることができません。
また、1室の家賃だけを下げる訳にもいかず、結局、全室の家賃を下げたとなると、これだけで月々の収入はさらに減ってしまいます。
ですから、家賃を下げることは致命的なことで、本当に最終手段なのです。
そういったリスクも同時に考えておかなければなりません。
3.家賃滞納者も時々いる…
ベテラン不動産投資家には、「空室よりも家賃滞納者の方が質（たち）が悪い…」という方もいらっしゃいます。
それは、「借地借家法」で、入居者の権利が保護されているからで…
家賃滞納で強制退去させることは可能か
家賃滞納による強制退去は、事前に手を尽くしたにも関わらずやむを得ない状況となり、裁判所へ申し立て認められた場合に可能となります。
入居にあたって締結する建物賃貸借契約は、借地借家法に従った内容としなければなりません。借地借家法では、生活の基盤となる居住権を保護するため借家人の権利が強く、簡単には立退きさせることができません。
そのため、家賃滞納という入居者の契約違反の行為があったとしても、まずは賃借人との任意交渉することが必要で、強制退去はあくまで最後の手段ということになります。
引用：https://www.seiwa-stss.jp/tochikatsuyo/knowledge02/k02cat04/12.html
また、1～2ヶ月程度の滞納では、裁判所は手続きをしてくれなかったり…
まずは滞納者との話し合いや、払う意思の確認など…面倒なことは山盛りあります。
もちろん、こういった手続きを代行してくれる管理会社もありますが、それなりの費用も掛かってしまうので、判断が難しいところです。
4.経年劣化・老朽化は当然ある
購入した不動産が新築であれ、中古であれ、不動産投資は基本的に年単位で行うものです。
つまり、経年劣化や老朽化により修繕コストも頭に入れておかなければなりません。
また、最近の日本には「天災」が多く発生しているため…
買ってすぐに地震が起きて壁にヒビが…
台風で一軒家の瓦が飛んで行った…
ゲリラ豪雨が続いて一軒家の土台が根腐れしてきた…
などなど、数えればキリがないほどのリスクがあります。
築年数に応じた販売価格になっているはずですが、どういったリスクがあって…
何年単位で修繕コストが必要なのか…をしっかりとシミュレーションした上で利率が上回るかで判断しましょう。
5.物件選びは初心者ではなかなか難しい
最後に、不動産投資は「物件選びがすべて」と言っても過言ではありません。
しかし、一生に何回も何回も売買するものではありませんし…
失敗したけど次で…と簡単に切り替えられるものでもありません。
不動産投資の場合、「最初の1回」が「最後の1回」になることだってよくある話です。
ですので、最初の1回目から、物件選びは慎重に…かつ、普段から見る目を養っておく必要があります。
管理会社や不動産屋は、あなたに本当に良い物件だと思って提案してきているのでしょうか？
最終的に決めるのはあなたです。
もしも購入した後で何かあたっとしても、それは最後に判断し捺印したあなたの責任でもあるのです。
リスク・デメリットをしっかりと把握して、後悔のない物件選びを心掛けましょう。
不動産投資をする7つのメリット
ではここからは不動産投資のメリットについてのご紹介です。
デメリットやリスクを知っておくことはもちろん大事ですが…
それ以上のメリットがあるあらこそ「投資」は成立するものです。
1.不動産投資はゼロサムゲームではない
「投資」の種類には、大きく分けて2つに分かれます。
- 『ゼロサムゲーム』と呼ばれる投資方法か
- そうでない投資方法か
『ゼロサムゲーム』とは、一言で言えば…
「誰かが勝っている時、誰かが負けている」という投資方法のことです。
例えば、株やFX、国債などの場合…
株券の発行枚数が決まっている分、誰かが売りに出すと値段は下がり…買うことで値段は上がります。
つまり、誰かが得をしている反面、誰かが損をしている…という状態です。
実は、投資のほとんどがこの『ゼロサムゲーム』。
しかし、数多くある投資の種類の中で、唯一…
不動産投資だけは『ゼロサムゲーム』に当てはまらない投資となります。
ですので、しっかりと準備をしてシミュレーションをすれば得られる利益は大きくなる投資なのです。
2.安定した収入が得られる
不動産投資の収入源は…
- 入居者からの「家賃収入」
- 不動産を売った際の「売却益」
この2種類が不動産投資のほとんどの利益となる部分です。
入居者がいる限り、家賃は発生し続けます。
マンションなどを購入した場合に支払うローンも、この家賃収入があるからこそ支払えますし…
支払う分以上の家賃収入があれば、キャッシュフローとしても大きな利益となってきます。
常に入居率や入居者数を意識して、不動産オーナーとしての利益を確保してきましょう。
3.自己資金は少額で始められる
「投資」というだけで…
そんなお金はない！と言って断っている方も少なくないでしょう。
株やFX、投資信託などの場合は、投資するための自己資金が100％必要です。
不動産投資の場合は、マンションにせよ一戸建てにせよ…
「不動産投資ローン」というのがあり、購入資金を銀行や国金（生活金融公庫）などから借り入れて運用を始められるため…
十分な自己資金がなくても不動産投資を始めることができます。
こういった仕組みもあって、サラリーマンが始めやすい投資先として人気を集めています。
4.税金対策（節税効果）になる
「税金対策」や「節税」という言葉を耳にしたことはありませんか？
確定申告や決算報告などの経験がないサラリーマンの方であれば、あまり縁のない言葉かもしれませんね。
不動産投資の場合、不動産を購入した時点であなたには「（不動産）資産」が生まれます。
と同時に…
この「資産」の種類や年数によって、「減価償却（げんかしょうきゃく）」という所得控除項目も生まれます。
つまり、サラリーマンなどの給与で得られる年収（年間所得）から、この「減価償却」を差し引いた額で所得計算されることとなり…
結果、支払うべき所得税を減らすことができるのです。
※ 節税効果もありますが、より多くの所得税を払えるほどの高収入を目指しましょう。
5.相続税対策にもなる
例えば…
A：5,000万円の現金（預金）を相続する
B：5,000万円分の不動産（土地1,500万円・建物3,500万円）を保有して相続する
この両者を「相続人1人」に相続したとすると…
A：5,000万円全額が遺産額として相続税対象となり…
その相続税は160万円
B：不動産5,000万円分のうち、相続税対象は1,950万円分で…
その相続税は0円
もちろん、不動産の資産価値の上下には気を付けておかなければなりませんが…
老後にタワーマンションなどを購入される方が多いのは、こういった背景もあるようですね。
不動産投資にはこういった長期的なメリットもあることを知っておきましょう。
6.保険代わりにもなる不動産投資
不動産を購入する際、額面が大きいだけにほとんどのケースで「団信（団体信用生命保険）」に加入します。
もしも購入者（ローン名義人）に万が一の死亡事故や高度障害が残った時には…
生命保険の代わりにローンの残金がゼロになるという保険の種類です。
ローンがなくなっても、不動産の名義自体は相続人に引き継がれ、家賃収入や売却益は残ります。
保険代わりとして、借入の審査がおりやすいサラリーマンのうちに購入するケースも増えてきています。
7.資金計画が明確化しやすい
投資の計画って、なかなか将来を約束されるものは少ないのが現状です。
この株が将来上がる可能性…ドル/円がこのまま上がり続ける可能性…
これらの投資と比較しても、不動産投資はある程度の資金計画が立てやすい投資です。
突然の天災などが起こってしまうリスクもゼロではありませんが…
- 築年数・周辺土地価格から考えた購入額
- 過去の入居率から見た将来の入居率推移
- 定期修繕に必要なコスト
- 売却益予想
- 月々の管理費
- 退去した部屋のリフォーム費用
- ローン返済額
これら多くの考えるべきコストや収入は、そう簡単に大きく崩れるものではありません。
不動産投資は、これからどうなるかまったく予想が付かない株やFXと比べても、かなり堅実な投資先と言えるでしょう。
あなたはどっち？不動産投資に向いている人の特徴
不動産投資にも、他の投資同様に「向き・不向き」があります。
あなたはどっちに当てはまるでしょうか？
長期的に物事を考えられる人
不動産投資は、基本的には数年～数十年を掛けて行う投資方法です。
数ヶ月でいくら儲けたい…稼ぎたい…といった投資ではありません。
また、物件によってはリフォーム工事やイノベーション費用を負担した上でスタートするケースもあります。
そうなると、マイナスのスタートとなるため、長期的に物事を考えないと逆に損失のままで終えてしまう…
といったことにもなりかねません。
利益が出るまでに何年…
目標の利益を超えるまでには何年…
くらいのスパンで考えられる人でないと、不動産投資は難しいでしょう。
計画に対して忠実な人
不動産投資において、売却までの計画やシミュレーションはとても大切なことです。
購入前に立てた計画が、年数が経つにつれて変更したり、微調整をすることはもちろんあります。
しかし、この計画通りに行動できなかったり…
計画と大きく外れることを自己判断で突っ走るタイプの人には不動産投資は向いていません。
勉強することが苦じゃない人
不動産投資も、勉強は不可欠です。特に…
- 法律関連
- 入居者の進捗状況
- 土地周辺情報
- 土地相場
- 税金関連
- 保険関連
などなど…知っておくべき知識や、変化し続ける市場に常に意識を向けておかなければなりません。
細かいデータや計算などのややこしい勉強ではなく、あなたがオーナーとして利益をさらに大きくするための勉強です。
不動産投資の勉強は、知っておいて損のない情報ばかりですので、前向きに捉えていきましょう。
行動力・判断力がある人
不動産投資と言えど、何もしないで丸儲け…という訳にはいきません。
普段は特にすることがなくても、突然の天災や家賃滞納者の出現、入居者からのクレームなど…
突発的な事由が起こった時の行動力や判断力は求められます。
常日頃から動き回ることはないにしても、そういった事由に対して、冷静に行動できるか…
利益を含めてどう判断するか…といった資質が求められます。
不動産投資をやる前に…考えておくべきリスク
現在、不動産投資に興味を持たれている方でも、リスクもしっかりと覚えておいた上で始めるだけで…
これから考えるべきことが明確になってきますので、覚えていて損はありません。
とあるサイトにわかりやすい一覧が載っていました。
- 購入リスク…購入した物件に欠陥があるかもしれない可能性
- 借入リスク…銀行から大金を借りることの怖さ
- 空き家リスク…借りる人が現れなければ赤字になる危険性
- 補修リスク…突如、物件が壊れたりした時の修理費用
- 火災リスク…住人が火事を起こしてしまった場合の対処
- 天災リスク…地震や噴火などのリスク
- 事故物件リスク…自殺や殺人などの、事故物件になる危険性
- 賃料リスク…不人気地域や大学撤退などによる賃料ダウン
- 未払いリスク…賃料を払ってくれない入居者に対するリスク
- 訴訟リスク…賃料未払いで追い出した入居者からの訴訟リスク
- 税金が高い…個人所得であれば利益に対して最大55%の税金
- 売却リスク…売ろうとしてもなかなか売れない＆安値になる危険性
- 手数料コスト…不動産購入＆売却時にかかる不動産仲介手数料
- 確定申告コスト…経費を申請するには確定申告をする手間が必要
- 情報漏洩リスク…登記簿を見れば、誰が所有してるかわかる怖さ
- 手続きの手間…不動産会社や入居者との手続きにも手間が必要
引用：クレジットカードの読みもの
このサイトでは全部で16ものリスクが不動産投資には潜んでいる…とのことでした。
非常にわかりやすいですね。
不動産投資にもリスクがありますが、1つ1つを順に整理して優先順位を付け、解決してけば乗り越えていけるでしょう。
不動産投資は一人でやるものではない
先ほど載せた16のリスクは、不動産投資をする際に自分一人で挑戦する場合の話…。
いきなりの不動産投資初心者が、こういったすべてのリスクと一人で戦う必要はありません。
不動産投資の場合、基本的には管理会社や不動産屋と手を組んで投資することが多いです。
つまり、あなた一人で解説することではない…ということ。
まずは、購入前にいろんな想定をシミュレーションし、不測の事態に備えます。
そして、いざ問題が起こった時は、管理会社などと相談し、どのような解説策があるか…どれが最善策かを検討します。
そうすることで一人で悩まずにリスクを乗り越えることができるでしょう。
【まとめ】不動産投資メリット・デメリット
不動産投資のデメリットを気にしてしまうと、不動産投資に対してあまり良い印象は抱かれないかもしれませんね。
しかし、当然ではありますが、投資の世界にはメリットもあればデメリットもあります。
不動産投資の世界で成功するには…
こういったデメリットやリスクとうまく向き合いながら、どうやってリスク回避し、メリットを最大化するか…ということです。
不動産投資は決して難しいものではありません。
メリットが、デメリットやリスクを超えるだけの投資があるから、不動産投資が今注目を集めていることを再確認しておきましょう。